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_任志强:今年房价实实在在的下降了_

http://www.cnrepair.com 2011-08-31 01:36 

价格,政策,中国,经济,通胀

  任志强 地产开发商


  每到年终,许多媒体就来邀请参加各种活动、邀稿,希望对一年的情况进行点评和总结。也有许多网友在微博上询问。没办法满足各方的邀请,于是就只好用博客来一并回复。


  某领导说2009年是最困难的一年,2010年是最复杂的一年,2011年是最不确定的一年。但我看来,2009年是最奢侈的一年,政府实行了最积极的财政投入、最宽松的货币政策和产业振兴政策,迅速的从谷底攀上了增长的高峰,并让这种增长持续地贯穿于2010年。而在最复杂的一年中,经济动荡、此起彼伏,唯独中国经济一枝独秀始终保持着两位数以上的增长,2011年则仍没有任何担心中国经济会出现滑坡的迹象,积极的财政政策仍保留着刺激经济增长的动力。也许中国的通胀已成为社会普遍关注对问题,但从改革后前三十年的平均通胀看,似乎4—6%之间的通胀率是一种常态,只要经济增长与民众的收入增长快于通胀,生活质量是就是提高的。而负利率在中国也是一种常态,让银行中的储蓄变成消费不正是政府想看到的扩大内需吗?


  也许2011年在糊里糊涂中仍会是一个平稳增长的一年。中国的经济与政治改革总是在危机时被推动的,而各种调控则会以经济维持平稳增长为重,因此矛盾会不断的向后推移并得过且过。也许不断的调整会逐步的化解或转化一些本来看着是很严重的问题。在经济总体日益增长中,只要不陷入中等收入的陷阱之中,中国会逐步改善自己的经济与政治体制。列宁曾认为资本主义的腐朽必然成为帝国主义阶段会自我灭亡,但事实是资本主义也会顺应经济与政治的变化逐步改善自己的“主义”与制度。中国在短暂的市场经济体制建立中走些弯路也就不奇怪了。


  都说2000年是中国房地产市场调控最严厉的一年,也有许多人将今年的行政调控及限购令等称为是最残酷的计划经济手段的措施,误以为今年的房地产调控是要置中国房地产业于死地,或误以为调控是要让中国的房价暴跌。


  今年2月份中国的房价在高涨中,那时许多人预计今年的房价至少要涨个20—30%,但根据去年的经济数据看,我认为到年终大约只有同比5%左右的增幅。4月份出台调控措施之后,许多人在大喊大叫房价要下跌30—50%时,我仍坚持涨幅会逐步回落,价格会有波动并在竞争中压力加大。5月份我坚持让开发企业合理定价,不要随意上调价格,否则会有更严重的措施出台。9月份出现销售的回暖时,有些开发商露出了得意的笑容,随后就有了9.29的“国五条”。再一次引发了市场中的争议和恐慌,但经济发展的规律最终引导着市场的进程。


  调控到底调的是什么?媒体与社会从来也没说清楚过。大多数认为是要调房价,因此都盼望房价下跌;有的认为是调结构,要增加保障房和小户型,有的认为是控需求、打击投资炒房客、限制多套拥有,而我认为是“用抑制资产价格过快上涨”来管理通胀预期。


  货币的增发与“货币所表现的需求”增长会引发并导致通胀,并首先有可能在资产价格中反映出来,并影响消费品价格的变化,因此适度控制资产价格上涨有利于控制通胀的预期、有利于稳定消费品价格的上涨加速。


  纵观今年出台的各种调控措施,第一首要的是增加有效供给,整个有效供给中既包括了产品结构的调整,也包括了总量的增加;既有保障性住房的增长,也有土地供给的增长。同时保护了投资的增长。


  因此可以明显看到的是,在所谓最严酷的政策调控之下,房地产开发:


  1、保持了35%以上的投资增长,并且是所有产业中唯一一个远高于全国固定资产投资增速的行业。


  2、增加了土地购置的总量,土地的购置面积全年预计约4万公顷左右,约可增长30%以上。


  3、新开工面积预计约14多亿平方米,创历史新高。在施面积近40亿平方米,也创历史新高。


  4、银行信贷的总量压缩了,但房地产行业月均所获得的贷款额却增加了。


  5、虽然全年公开资本市场的融资减少了,但全年开发企业的到位资金首次突破了6万亿元,远远大于已完成的4万多亿元的投资额,保留着充分的发展余地。


  从增加供给的角度看,自去年9月份投资增长开始恢复之后,年初达到了38.4%的历史最高增幅,此后虽有所下降但达到了增长的要求,且保障性住房在中央政府的强力推动下也达到了历史的高点。


  从销售情况看,4月份国十条出台之后,市场曾出现了长达数月的阶段性恐慌,销售持续下降,特别是重点一线城市的销售下降幅度高达40—60%。确实严格的调控政策,特别是信贷政策不但打击了市场中的一些投资需求,也严重的打击了大量的改善型需要。尤其是对政策预期的担忧和被媒体忽悠降价跌价的杂音影响,让许多刚性需求也采取了观望的对策。但一段时间之后,浮躁的情绪重归于平静,消费进入了正常的阶段。


  从人口结构和城市化进程看,这种刚性需求并不以调控政策而转移,政策只是增加了消费者的负担,但无法释放和满足这种需求,最终还是要依赖于市场而解决。


  从全年的销售情况看,4月份的国十条之后,销售开始下滑,特别是调控要面对的是住宅商品房的消费,住宅销售的增速更是快速下滑。但商业、办公的需求增长则让整体销售面积的增速保持着相对的稳定。全年的销售增速从年初的二位数下降到了个位数,但总量仍接近于去年的最高峰。从目前的销售强劲看,有可能不是下降而是略有增长。


  年中我曾经预测全年的销售量会比去年下降10%左右,约为8. 5亿平方米左右,特别是出台了9.29的国五条和16个城市的限购令。但看来我和社会都严重的低估了刚性需求的力量和这种合力之下的购买能力。目前看实际最终的销售面积也许不但不比去年低,反而在强力的措施之下比去年还多了。


  从销售额的情况看,肯定超过了去年,其中并非都来自于住房价格的增长,大多来自于商业、办公楼的销售增长与价格较高而产生的,当然也包括二、三线城市的价格支撑,这也是保证可持续增长的投资后盾基础。


  从价格的调控作用看,效果也是明显的。许多人只关注于市场平均价格的高与低,却不知道绝对价格与名义价格之间的差别。一是,住房本身的质量在不断提高,不可同日而语了。二是、在成本的推动之下的物价上涨中,CPI与PPP合计约有10%的上涨,而所有的开发生产都必须自我消化这些物价上涨的因素。因此不涨就是实际价格的下降、少涨也是一种下降。


  很明显价格的同比增幅从最高峰的12.8%在逐步的下降,11月份已经下降到7.7%了,预计12月份还会下降一个百分点左右。而价格的同比则大多只有不到1%的增长,许多月份是零或小于1的增幅,可见政策对抑制过快上涨是起到了积极的作用的。


  再看土地的价格增幅则远远的大于房价的增幅,无论是同比或环比土地价格上涨的趋势并没有因政策的调控而放缓。年初拍卖的土地已进入了市场销售的阶段,这些土地上涨因素也被在房价未同步上涨中消化了。


  也许民众在媒体的误导之下对价格下跌的预期过高,或是对收入增长不满,因此只关注于名义的房价是否下降了,而忽略了房价的实际下降。应该说今年的房价在政策强势压力之下实实在在的下降了。


  不同的仅在于区域之间的差别,有些地区是名义与实际价格都在上涨中,有些地区是名义与实际价格都在下降中,有些是名义价格没下降但实际价格下降了,当然也有产品质量中的绝对上涨。


  调控让市场学会了如何规避风险,让开发商学会了如何适应政策的变化,让民众与消费者学会了选择性消费,也让经济平稳的增长。


  尽管许多调控的政策是非市场化的,尽管许多政策并不合理,尽管政策伤及了许多刚性需求的无辜者,尽管许多政策让人们难以理解并产生不满,但这一年仍然让房地产支撑起了中国的经济增长,让许多人改善了住房的条件、让开发商们取得了一个不错的业绩,不但几大巨头的开发企业超额或提前完成了销售的预定目标,也创造出了单个物业千亿元销售额的业绩。由此可见,2010年至少不能说是一个不好的年头,更用不着像惊弓之鸟一样惶惶不安了。


  盘点完今年又有人会问明年如何。年终的全部经济数据尚未出来,预测明年的市场难免有些自大了。但今年已经打下的良好基础,可以肯定明年的经济不会差。宏观经济乐观看在8--10%之间,至少不用担心保八的问题。十二五期间的就业压力会让政府保持一个合理的经济增长速度。但通胀的压力则会让政府采取适度的货币从紧政策,以防止经济增长加速中出现更严重的全面通胀。


  房地产市场仍会稳定的持续从紧的调控措施,至少在前半年会从紧,并根据经济的运行情况,特别是通胀的压力情况进行适度的微调。供给将继续增加,在原有基础数加大中,投资增速将迅速下滑,全年增速预计在15—25%之间,约比今年下降10个点以上。如现有政策不变,销售会有增长,价格会在竞争中波动,价格同比预计在上半年会下降,前低而后高,但成本压力推动环比会比今年高。


  历史的经济规律率告诉市场,当宏观经济保持8%以上的经济增长时,民众的可支付性指数一定在收入的增长中上升,房地产市场则会保持稳定的增长,价格也会保持一定的上升幅度。中国的城市化进程仍将持续。快捷的高铁交通会让产业布局在降低交通成本中重新改变,就业会在大移动中适度回归,尤其是二、三线城市会在资源的重新分配中处于上升和回归趋势。而从人口年龄结构看,中国至少在相当长的一段时间内仍保持着就业的高峰期,同样是结婚组成家庭的高峰期,因此住房的需求仍无法在短期内改变供不应求的局面。这个周期大约还要持续近十年。合理的控制发展节奏就与宏观政策的调整密切相关了。


  如果保持合理的经济政策,中国可以持续的保持较高的经济增长速度。但如果政策处理不当,就无法渐进式的消化已积累的矛盾,市场最终不但在考验着经营的主体,也在考验着管理者的能力。

 

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